Umowa sprzedaży nieruchomości i umowa przedwstępna
Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest między kupującym a sprzedającym nieruchomość, w formie aktu notarialnego przy udziale notariusza.
Ze sprzedażą nieruchomości wiążą się umowy tj.: umowa przedwstępna, umowa przyrzeczona, czy umowa deweloperska. Umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego, ale brak takiej formy może nawet uniemożliwić otrzymanie kredytu hipotecznego.
Ważne jest także zrozumienie roli notariusza w procesie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości. Czuwa on nad prawidłowym przebiegiem całego procesu.
Pewne wymogi pojawiają się także przed zawarciem aktu notarialnego (w szczególności przedstawienia odpowiednich dokumentów), jak i po jego zawarciu.
Spis treści
Co to jest nieruchomość? Jakie nieruchomości można sprzedać na bazie umowy?
Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Nieruchomością często w potocznym języku nazywane są także: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo użytkowania wieczystego.
Czy umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta u notariusza?
Zgodnie z polskim prawem, przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Nie zachowanie formy aktu notarialnego skutkuje nieważnością czynności prawnej.
Procedura nabycia nieruchomości najczęściej wygląda tak, że po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości Klienci zwracają się do notariusza w celu przygotowania umowy sprzedaży. Wówczas notariusz ma za zadanie, na podstawie dostarczonych przez Strony dokumentów i informacji sporządzić taką umowę, która będzie chroniła interesy obu Stron.
Przed umówionym spotkaniem, na życzenie Klientów, notariusz może wysłać Stronom projekt takiej umowy, aby mogły się z nim zapoznać.
Ile kosztuje zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza?
Koszty zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zależą od rodzaju danej nieruchomości, w tym np. przeznaczenia lokalu (mieszkalny albo niemieszkalny), lub przeznaczenia nieruchomości gruntowej (budowlana, rolna, rekreacyjna) oraz jej wartości rynkowej.
Maksymalne stawki określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Kto opłaca koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?
Stroną zobowiązaną do poniesienia kosztów związanych z nabyciem nieruchomości, w tym wynagrodzenia notariusza za sporządzenie umowy, opłaty za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz kosztów wypisów, jest Strona Kupująca.
Czy notariusz pobiera opłaty sądowe przy sprzedaży nieruchomości?
Przy nabyciu nieruchomości konieczne jest ujawnienie prawa własności Strony Kupującej w księdze wieczystej. Oznacza to, że należy wnieść za pośrednictwem notariusza dokumentującego umowę opłatę sądową konieczną do przeprowadzenia postępowania wieczystoksięgowego.
W zależności od konstrukcji prawnej danej nieruchomości oraz oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej mogą okazać się niezbędne inne wpisy w księgach wieczystych. Dla przykładu można wymienić sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej lub odłączenie działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi wieczystej.
Wysokość opłat sądowych została przewidziana w ustawie z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:
- wpis własności – 200 zł
- odłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej – 60 zł
- sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej – 60 zł.
Kto i kiedy opłaca podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości?
Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą podpisania umowy i ciąży na Stronie Kupującej. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.
Warto wiedzieć, że nie ma potrzeby korzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego. Wartość rynkową nieruchomości określają same Strony, a w praktyce jest to po prostu cena nieruchomości.
Stawka podatku przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.
Jakie elementy musi zawierać umowa sprzedaży nieruchomości?
Elementami istotnymi dla umowy sprzedaży są: precyzyjne określenie przedmiotu umowy, cena, w tym warunki jej płatności oraz warunki wydania nieruchomości w posiadanie Kupujących.
Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży?
Umowa przedwstępna sprzedaży to umowa, przez którą Strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej sprzedaży.
Umowa przedwstępna zawierana jest w sytuacji, gdy z określonych powodów nie może jeszcze dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (tzw. umowy definitywnej lub umowy ostatecznej). Powody mogą być różne, a do najczęściej spotykanych możemy zaliczyć konieczność uzyskania kredytu na finansowanie zakupu nieruchomości oraz uregulowanie stanu prawnego nieruchomości (np. konieczność wykreślenia obciążeń z księgi wieczystej).
W sytuacji więc, gdy nie ma możliwości zawarcia umowy ostatecznej warto zdecydować się na ,,zarezerwowanie” nieruchomości w postaci zawarcia umowy przedwstępnej.
Jakie umowy należy zawrzeć, by kupić mieszkanie od dewelopera z tzw. rynku pierwotnego?
W przypadku nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym w pierwszej kolejności należy zawrzeć umowę deweloperską. Jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego danej nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Jakie umowy należy zawrzeć, by kupić mieszkanie z rynku wtórnego?
Do nabycia nieruchomości jest wymagana umowa sprzedaży.
Umową fakultatywną jest umowa przedwstępna sprzedaży. Może być ona zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego.
Na jakim etapie można wnioskować o kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku wtórnego?
Wymogi banków mogą być różne, jednakże najczęściej spotykaną sytuacją jest, że już po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży Strona Kupująca może wnioskować o kredyt.
Jaka jest rola notariusza podczas zawierania umów dotyczących sprzedaży nieruchomości?
Rolą notariusza jest, aby:
- umowa sprzedaży była sporządzona w sposób zrozumiały i przejrzysty,
- zweryfikował dokumenty przedstawione przy umowie sprzedaży,
- czuwał nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne,
- udzielił stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej,
- dokonał czynności wyłącznie zgodnych z prawem z osobami o pełnej zdolności do czynności prawnych.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości
Przy dokumentowaniu sprzedaży nieruchomości notariusz w pierwszej kolejności sprawdzi podstawę nabycia tej nieruchomości przez Stronę Sprzedającą. Wówczas będzie w stanie określić jakie dokumenty są jeszcze konieczne do przedstawienia przez Stronę Sprzedającą.
Poniżej przedstawiam standardową listę dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży działki, ze wskazaniem organów upoważnionych do wydania dokumentów wraz z krótkim uzasadnieniem dlaczego są wymagane:
- aktualny wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek objętych księgą wieczystą (starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument ten określa m.in. położenie, aktualny obszar jak i granice działki, uwidocznione na nim są budynki wybudowane na działce, jest konieczny zarówno aby sprostować oznaczenie działki w księdze wieczystej jak i aby odłączyć działkę z księgi wieczystej i założyć dla niej nową księgę wieczystą,
- aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nabywanej działki (urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument potwierdzający przeznaczenie działki w planie miejscowym uchwalonym przez daną gminę, potwierdzający m.in. że działka jest działką budowlaną, jakie są warunki zabudowy na danym terenie, czy są szczególne wymagania odnośnie działań na tej nieruchomości,
- zaświadczenie o tym, że działka nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument jest konieczny z tego względu, że w uchwale rada gminy może ustanowić na swoją rzecz prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, zaś w przypadku zawarcia umowy bez zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz gminy umowa jest nieważna,
- zaświadczenie o tym, że działka nie leży na terenie, dla którego sporządzono uproszczony plan urządzenia lasu lub wydano decyzję określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument jest konieczny z tego względu, że w przypadku sprzedaży działki objętej uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tej działki, zaś w przypadku zawarcia umowy bez zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz Lasów Państwowych umowa jest nieważna.
Poniżej przedstawiam standardową listę dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (tzw. ,,pełna własność’’ lub ,,lokal własnościowy’’):
- zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach związanych z eksploatacją lokalu,
- zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych w lokalu,
- opcjonalnie – zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości i/lub opłacie za użytkowanie wieczyste gruntu,
- jeśli lokal jest położony poza Warszawą – tzw. zaświadczenie o rewitalizacji – zaświadczenie z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.
Po zapoznaniu się z konstrukcją prawną nieruchomości może się okazać, że będą konieczne dodatkowe dokumenty.
Umowa sprzedaży nieruchomości – przepisy
Umowa sprzedaży nieruchomości regulowana jest przede wszystkim w Kodeksie cywilnym oraz ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.
