Umowa przedwstępna u notariusza
Wielu Klientów zastanawia się, czy umowa przedwstępna u notariusza ma takie same skutki, co ta zawarta w zwykłej formie pisemnej.
Niniejszy artykuł ma na celu wyjaśnienie różnic pomiędzy tymi dwoma umowami.
Spis treści
Umowa przedwstępna – kiedy ją zawieramy?
Umowa przedwstępna jest zawierana, gdy strony umowy nie chcą albo nie mogą w danym momencie zawrzeć umowy ostatecznej. Istnieją bowiem przeszkody, które wykluczają lub uniemożliwiają zawarcie umowy ostatecznej np. Kupujący ubiega się o kredyt. Ze względu na to, że Stronom zależy na podpisaniu umowy w przyszłości, podpisują umowę przedwstępną, która zobowiązuje ich do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości.
Dopuszczalna forma
Przy zakupie nieruchomości często Klienci zastanawiają się, czy wystarczające będzie zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej, czy może warto wybrać się do notariusza. Z pewnością obie formy są dopuszczalne. Jednakże umowa przedwstępna u notariusza niesie ze sobą najdalej idące skutki w zakresie ochrony interesów Stron.
Umowa przedwstępna u notariusza – dlaczego warto?
Pierwszą zaletą zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza są skutki jaką wywołuje w przypadku uchylania się przez jedną ze stron od zawarcia umowy ostatecznej.
W przypadku, w którym umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej:
- druga strona umowy może żądać z tego tytułu wyłącznie odszkodowania
- trzeba wykazać poniesienie szkody, którą doznało się przez to, że liczyło się na zawarcie umowy przyrzeczonej (zwykle można jedynie odzyskać kwotę poniesioną w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, takie jak koszty poniesione na prawnika, koszty dojazdów, wydatków itp.)
W przypadku, w którym umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, skutki są dalej idące:
- druga strona umowy może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem,
- oświadczenie strony, która uchyla się od zawarcia umowy zostaje zastąpione wyrokiem sądowym.
Drugą zaletą zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza jest zbadanie stanu prawnego nieruchomości przez notariusza jeszcze przed jej zakupem. Często się bowiem zdarza, że strony w umowie przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej nie uwzględniają np. udziału w działce drogowej, konieczności ustanowienia służebności, czy też zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Wówczas przy umowie ostatecznej podpisywanej u notariusza wynika kwestia braku wszystkich dokumentów potrzebnych do transakcji, czy obowiązku poniesienia dodatkowych opłat publicznoprawnych.
Przykład z praktyki notarialnej:
Strony zawarły umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej na sprzedaż działki budowlanej za cenę 500.000 zł, w lokalizacji Warszawa Bemowo. Strona Kupująca przedstawiła powyższą umowę w banku w celu uzyskania kredytu na sfinansowanie tego zakupu, przy założeniu wkładu własnego 100.000 zł. Bank udzielił kredytu celowego na zakup tej konkretnej działki budowlanej w Warszawie, w dzielnicy Bemowo, za powyższą cenę, przy wkładzie własnym 100.000 zł. Strony udały się do notariusza celem sporządzenia umowy ostatecznej sprzedaży. Notariusz po zweryfikowaniu dokumentów stwierdził, że przedmiotem sprzedaży powinien być także udział w działce drogowej, która zapewnia przedmiotowej działce budowlanej dostęp do drogi publicznej. Niestety wiązałoby się to z koniecznością zmiany umowy kredytowej (finansowanie także udziału w drodze, ponowna wycena obu nieruchomości, weryfikacja wkładu własnego itp.) lub z obowiązkiem poniesienia ze środków własnych Strony Kupującej ceny za udział w tej działce drogowej. W obu przypadkach komplikuje to przeprowadzenie transakcji.
Wniosek o wpis roszczenia z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej
W akcie notarialnym można złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Warto zaznaczyć, że wniosek o wpis roszczenia można złożyć zarówno przy podpisywaniu umowy przedwstępnej u notariusza, jak i samodzielnie przez Stronę umowy w sądzie rejonowym, który prowadzi księgi wieczyste, po zawarciu umowy przedwstępnej.
Wpis roszczenia daje dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego, ponieważ można dochodzić zawarcia umowy sprzedaży w stosunku do obecnego oraz każdego przyszłego właściciela tej nieruchomości.
Przykład
Strony zawarły umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego na zakup mieszkania w lokalizacji Warszawa Wola i zawarły w niej wniosek o wpis w księdze wieczystej roszczenia wynikającego z tej umowy. Sprzedający sprzedał ten lokal innemu Kupującemu, który zaoferował wyższą cenę. Wówczas Kupujący, który pierwszy podpisał umowę przedwstępną i ujawnił swoje roszczenie w księdze wieczystej może dochodzić zawarcia umowy sprzedaży z ,,nowym” Kupującym za tę niższą cenę z pierwszej umowy przedwstępnej.
W wyniku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej otrzymujemy pełną gwarancję, że nabędziemy upragnioną przez nas nieruchomość.
