Umowa o dożywocie, różnice od darowizny
Czym jest dożywocie? Czym różni się od darowizny?
Czytelnicy często mylą pojęcie dożywocia rozumiejąc przez to wyłącznie prawo do dożywotniego zamieszkiwania przez osobę uprawnioną w lokalu mieszkalnym.
Dożywocie jest jednak umową przewidującą znacznie szerzej idące skutki dla obu stron umowy.
Podejmując decyzję o przekazaniu swojego majątku za życia osobom bliskim (niekoniecznie członkowi rodziny) warto znać skutki tej umowy. Od powodów przekazania majątku może bowiem zależeć właściwa forma w jakiej tego dokonamy (darowizna np. mieszkania, dożywocie, testament).
W dzisiejszym wpisie chciałabym omówić najważniejsze cechy umowy dożywocia.
Spis treści
Co to jest dożywocie? Rozumienie kodeksowe
Kodeks cywilny definiuje umowę dożywocia w artykule 908 (zobacz w Ars Lege) w następujący sposób:
“Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”
Z chwilą podpisania umowy dożywocia zmienia się właściciel nieruchomości (umowa przenosi własność nieruchomości z jednej osoby na drugą) w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości przez nabywcę nieruchomości.
Pozostałe aspekty umowy dożywocia opisuję w akapitach poniżej.
Strony umowy dożywocia
Zbywcą nieruchomości przy umowie dożywocia może być wyłącznie osoba fizyczna/osoby fizyczne. Zbywca nieruchomości nie musi być jednak uprawnionym do świadczeń z tytułu dożywocia, może być ono zastrzeżone na rzecz osoby bliskiej zbywcy.
Nabywcą nieruchomości mogą być zarówno osoby fizyczne jak i prawne. Nieruchomość nabyta w drodze umowy dożywocia wchodzi do majątku wspólnego nabywcy nieruchomości i jego małżonka (oczywiście w sytuacji, gdy małżonków obowiązuje ustrój wspólności ustawowej).
Przedmiot dożywocia
Umowa o dożywocie może dotyczyć wyłącznie nieruchomości, to jest lokali mieszkalnych oraz nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych. Oznacza to, że jej przedmiotem nie może być mieszkanie pozostające w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego przedmiotem umowy o dożywocie może być również udział we współwłasności nieruchomości.
Skutki dożywocia
Dożywocie jest umową odpłatną. Odpłatność polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania osoby, która przeniosła na niego własność nieruchomości (uprawniony), które najczęściej przyjmuje postać:
- przyjęcia uprawnionego jako domownika,
- dostarczania uprawnionemu wyżywienia, ubrań i lekarstw,
- zapewnienia uprawnionemu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie,
- sprawienia uprawnionemu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom,
- ustanowienia na rzecz uprawnionego nieodpłatnej i dożywotniej służebności osobistej mieszkania, polegającej na prawie do dożywotniego zamieszkiwania i korzystania przez uprawnionego z lokalu mieszkalnego.
Uprawnienia z tytułu dożywocia mogą być także uregulowane odmiennie, w zależności od potrzeb Stron (np. zapewnienie uprawnionemu pobytu na wczasach raz do roku, zapewnienie rehabilitacji w konkretnych przypadkach, zapewnienie opieki nad zwierzętami uprawnionego itp.).
Obowiązek podatkowy umowy dożywocia
Umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności nieruchomości (2% wartości rynkowej nieruchomości). Przy umowie dożywocia nie ma więc znaczenia pokrewieństwo pomiędzy zbywcą a nabywcą nieruchomości. Oznacza to, że umowa ta ma ogromne znaczenie w przypadku osób niespokrewnionych bądź spokrewnionych w dalszych stopniach.
PRZYKŁAD:
Ewa S. – nieposiadająca żadnej bliskiej rodziny, w tym męża, dzieci, rodziców i rodzeństwa, ma jedną jedyną krewną – daleką kuzynkę Anastazję M. Obie Panie od wielu lat pozostają w serdecznych relacjach, spędzają razem święta i urlopy, zajmują się sobą i opiekują w trakcie choroby. Życzeniem starszej Pani jest, aby jedyna krewna otrzymała od niej mieszkanie położone w lokalizacji Warszawa Bemowo, o wartości rynkowej 300.000 zł.
Opcja 1: darowizna
- własność lokalu mieszkalnego z chwilą podpisania umowy przechodzi na kuzynkę Anastazję M.,
- Anastazja M ma obowiązek zapłacić podatek od spadków i darowizn od wartości rynkowej mieszkania w wysokości 57.786 zł,
- Ewa S. nie ma zapewnionego prawa dożywotniego i nieodpłatnego zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, ani dożywotniej opieki swojej kuzynki Anastazji M.
Opcja 2: dożywocie
- własność lokalu mieszkalnego z chwilą podpisania umowy przechodzi na kuzynkę Anastazję M.,
- Anastazja M ma obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości rynkowej mieszkania) – 6.000 zł,
- Ewa S. ma prawo dożywotnio i nieodpłatnie zamieszkiwać w lokalu mieszkalnym, a także ma zapewnioną dożywotnią opiekę swojej kuzynki Anastazji M.
Skutki przy dziedziczeniu dożywocia
Nieruchomość, która jest przedmiotem umowy o dożywocie – odmiennie niż w przypadku darowizny – nigdy nie jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku ani nie jest brana pod uwagę przy dziale spadku. Powodem tego jest to, że w odróżnieniu od darowizny, dożywocie jest umową odpłatną (tak jak np. umowa sprzedaży nieruchomości, czy umowa zamiany).
Potencjalni spadkobiercy nie mają zatem żadnych roszczeń w stosunku do nabywcy nieruchomości.
Rozwiązanie umowy dożywocia
Umowę o dożywocie może rozwiązać sąd i to tylko w wyjątkowych przypadkach. Umowa o dożywocie bardzo wiąże więc strony, zarówno względem siebie jak i względem nieruchomości. Oznacza to także, że zawarcie tej umowy skomplikuje ewentualne zbycie tej nieruchomości i to nawet w przypadku, gdy obie strony zgodnie wyrażą wolę, aby nieruchomość sprzedać.
Co więcej, umowa o dożywocie nie wygasa w związku ze zbyciem nieruchomości, której dotyczy. Prawo nie przewiduje również możliwości zrzeczenia się przez dożywotnika świadczeń z umowy dożywocia i uwolnienia nieruchomości od tego obciążenia.
Jedynym wyjątkiem, który przewiduje ustawa jest zapis, zgodnie z którym w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem uprawniony z tytułu dożywocia (zbywca nieruchomości) może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Żądanie takie jest jednak prawem, które przysługuje wyłącznie uprawnionemu z tytułu dożywocia, a nie nowemu nabywcy nieruchomości.
