Umowa najmu okazjonalnego

umowa najmu okazjonalnego

Czym jest umowa najmu okazjonalnego? Jakie zalety niesie ze sobą wynajęcie mieszkania w trybie najmu okazjonalnego? W mojej praktyce zawodowej jako notariusz często sporządzam akty notarialne dotyczące oświadczeń najemców o poddaniu się egzekucji odnośnie obowiązku zwrotu lokalu wynajmującemu po ustaniu umowy najmu. Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnym rodzajem umowy najmu, która uregulowana została w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 roku, poz. 1610).

Umowa najmu okazjonalnego – kiedy można z niej skorzystać?

Z umowy najmu okazjonalnego możemy skorzystać gdy:

  • chcemy wynająć lokal mieszkalny, który ma służyć wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy,
  • wynajmującym jest osoba fizyczna lub osoba prawna,
  • gdy najemcą jest osoba fizyczna,
  • gdy chcemy wynająć mieszkanie na maksymalnie 10 lat.

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego, musi być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności i powinna zawierać:

  • dokładne dane osobowe obu stron (spisane z dowodów osobistych lub paszportów, wraz z numerami tych dokumentów tożsamości),
  • określenie lokalu, który jest przedmiotem umowy (np. „lokal mieszkalny nr 4, o pow. użytk. 43,24 m2, usytuowany na 2 piętrze budynku położonego w Warszawie, w dzielnicy Bemowo, przy ulicy Obozowej nr 6, objęty księgą wieczystą nr WA1M/0039800/0″),
  • okres obowiązywania umowy (nie dłuższy niż 10 lat),
  • wysokość czynszu oraz termin jego płacenia,
  • wysokość kaucji (o ile ma być wpłacona), zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu, w którym umowa najmu okazjonalnego lokalu jest zawierana; kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu powyższych należności oraz kosztów.

Do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu zgodnie z warunkami jakie określa umowa najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu dostarczonym najemcy przez wynajmującego,
  • oświadczenie najemcy, w którym wskazuje inny lokal lub dom, w którym będzie mógł zamieszkać w sytuacji gdy umowa najmu okazjonalnego ulegnie rozwiązaniu lub wygaśnięciu wskutek upływu czasu na jaki została zawarta,
  • oświadczenie właściciela innego lokalu lub domu, w którym miałby zamieszkać najemca, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie (na żądanie wynajmującego takie oświadczenie może zostać złożone w obecności notariusza, który poświadczy własnoręczność podpisu osoby składającej takie oświadczenie).

Jakie obowiązki niesie ze sobą umowa najmu okazjonalnego dla wynajmującego?

Najważniejszym obowiązkiem, który ciąży na wynajmującym jest dopełnienie formalności w Urzędzie Skarbowym. Właściciel lokalu będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu lokalu. Wówczas wynajmujący będzie mógł skorzystać z ochrony prawnej jaką daje umowa najmu okazjonalnego, to jest prostszej eksmisji najemcy do wskazanego przez niego innego lokalu lub domu albo do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe (bez obowiązku zapewnienia byłemu najemcy prawa do pomieszczenia tymczasowego).

Jakie obowiązki niesie ze sobą umowa najmu okazjonalnego dla najemcy?

Oprócz płacenia czynszu, najemca musi liczyć się z dodatkowymi obowiązkami, które wynikają z umowy najmu okazjonalnego. Gdy oświadczenie właściciela innego lokalu lub domu, w którym miałby zamieszkać najemca, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie jest już nieaktualne, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tej sytuacji wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić to oświadczenie wynajmującemu pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego – jakie są jej zalety?

Najważniejszą zaletą jaką niesie ze sobą umowa najmu okazjonalnego jest możliwość szybkiej eksmisji najemcy z wynajmowanego lokalu. Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży oraz małoletnich.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opuścił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z podpisem właściciela urzędowo poświadczonym. W tym celu wynajmujący z naszego wcześniejszego przykładu udaje się do notariusza w Warszawie w dzielnicy Bemowo, którego kancelaria notarialna znajduje się najbliżej jego miejsca zamieszkania.

Żądanie opróżnienia lokalu, które wysyła wynajmujący, powinno zawierać:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę jej ustania,

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu dodatkowego terminu, na opuszczenie lokalu przez najemcę, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do obowiązku zwrotu lokalu wynajmującemu po otrzymaniu od niego żądania zwrotu lokalu. Gdy sąd nada aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności, wynajmujący może udać się do komornika celem przeprowadzenia eksmisji.

Dokumenty potrzebne do sporządzenia oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji z umowy najmu okazjonalnego u notariusza:

  • podpisana umowa najmu okazjonalnego,
  • dokument tożsamości najemcy (ważny dowód osobisty lub ważny paszport).

W przypadku powyższej czynności, wystarczy gdy do Kancelarii Notarialnej „Notariusz na Woli” przyjdzie tylko najemca, ponieważ to on składa oświadczenie w formie aktu notarialnego.

Podsumowując dzisiejszy wpis należy stwierdzić, że instytucja najmu okazjonalnego jest bardzo korzystną dla wynajmującego jak i najemcy formą najmu lokalu mieszkalnego.

Łukasz Górski – notariusz

W przypadku pytań zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią Notarialną.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *