Służebność mieszkania

służebność mieszkania

Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami w dzisiejszym wpisie chciałabym wyjaśnić czym jest służebność mieszkania. Omówię przede wszystkim jej zakres, przedmiot oraz osoby uprawnione. Uważam, że przed podjęciem decyzji o zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych danej osoby warto zapoznać się z tą instytucją.

Służebność, ogólnie rzecz ujmując, jest prawem, które obciąża daną nieruchomość. Jej treść może polegać:

  • na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
  • na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości przysługują.

W dzisiejszym wpisie chciałabym skupić się na omówieniu istoty najczęściej ustanawianej służebności – tj. służebności mieszkania.

Służebność mieszkania – istota

Najważniejsze cechy służebności mieszkania:

  • jest to służebność osobista, co oznacza, że można ją ustanowić tylko na rzecz oznaczonej osoby fizycznej,
  • wygasa z chwilą śmierci uprawnionego (wyjątek od reguły – w chwili ustanawiania służebności strony mogą się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi),
  • jest niezbywalna, co oznacza, że w żaden sposób nie można przenieść prawa do jej wykonywania na rzecz innej osoby,
  • osoba uprawniona może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
  • jest prawem, które jest ujawnione w księdze wieczystej danej nieruchomości.

Służebność mieszkania – ustanowienie

Służebność mieszkania można ustanowić na lokalu mieszkalnym (tzw. ,,pełna własność”), bądź nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem.

Służebności mieszkania nie można ustanowić na spółdzielczym prawie do lokalu, czyli lokalu mieszkalnym pozostającym w zasobach spółdzielni mieszkaniowej.

Ustanowienie służebności mieszkania wymaga wizyty u notariusza, ponieważ właściwą formą ustanowienia jest akt notarialny. Można ją ustanowić zarówno „przy okazji” podpisywania innej umowy (np. umowy darowizny, umowy sprzedaży), jak i w oderwaniu od innej czynności notarialnej.

Służebność mieszkania często towarzyszy umowie darowizny nieruchomości. W czasie rozmowy z Klientem notariusz w naszej Kancelarii Notarialnej „Notariusz na Woli” z pewnością zaproponuje ustanowienie służebności mieszkania na rzecz darczyńcy. Najczęściej nasi Klienci decydują się na jej ustanowienie, niejako z wdzięczności i w zamian za uczynioną na ich rzecz darowiznę.


PRZYKŁAD:

Marcin M. skontaktował się z notariuszem w sprawie darowizny swojego mieszkania położonego w lokalizacji Warszawa Wola na rzecz swojej córki Marty M. Celem darowizny ma być uregulowanie własności mieszkania jeszcze za jego życia. „Notariusz na Woli” zaproponował dwa rozwiązania:

Opcja 1: darowizna bez ustanowienia służebności mieszkania

  • własność lokalu mieszkalnego z chwilą podpisania umowy darowizny przechodzi na córkę Martę M.,
  • Marcin M. nie ma zapewnionego prawa dożywotniego i nieodpłatnego zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym – teoretycznie więc w każdym momencie córka może sprzedać mieszkanie lub je wynająć, co pozbawi darczyńcę prawa zamieszkiwania w nim

Opcja 2: darowizna wraz z ustanowieniem służebności mieszkania

  • własność lokalu mieszkalnego z chwilą podpisania umowy darowizny przechodzi na córkę Martę M.,
  • Marcin M. ma zapewnione prawo dożywotniego i nieodpłatnego zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym – żadne czynności prawne dotyczące mieszkania nie wpłyną na to prawo

Służebność mieszkania – zakres

Zakres ustanowionej służebności mieszkania zależy od woli stron. Uprawniony może zajmować bądź całe mieszkanie/budynek bądź jego oznaczone pomieszczenia/pokoje. Najczęściej jednak ukształtowana jest jako prawo do dożywotniego, nieodpłatnego zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, a więc zajmowania oznaczonego (oznaczonych) pomieszczeń/pokoi w celu zaspokojenia potrzeb życiowych takich jak wypoczynek, sen, przyrządzanie jedzenia, itp. Co ważne, uprawniony z tytułu służebności, zawsze może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, tj. kuchni, łazienki, korytarza itp.

Poza samą umową zakres służebności mieszkania oraz sposób jej wykonywania określa się, uwzględniając osobiste potrzeby uprawnionego. Należy jednak pamiętać, że służebność powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości innym osobom.

Służebność mieszkania – osoby uprawnione

Osobą uprawnioną jest oczywiście osoba na rzecz której służebność w formie aktu notarialnego jest ustanowiona. Nie ma żadnych przeszkód, aby ustanowić służebność jednocześnie na rzecz kilku osób (np. oboje rodzice, oboje dziadkowie).

Swoistym przywilejem osób uprawnionych z tytułu służebności mieszkania jest to, że mogą one przyjąć na mieszkanie:

  • swojego małżonka,
  • swoje małoletnie dzieci (przy czym dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności),
  • inne osoby wówczas, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego (np. osoby starsze, niedołężne, chore).

Wygaśnięcie służebności mieszkania

Służebność mieszkania może czasami okazać się zbyt uciążliwa, bądź staje się niepotrzebna uprawnionemu. Poniżej opisuję sposoby zwolnienia nieruchomości spod obciążenia:

  • zamiana służebności na rentę

Należy wskazać, że jeżeli uprawniony z tytułu służebności mieszkania dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel tej nieruchomości obciążonej może żądać w postępowaniu sądowym zamiany prawa służebności na rentę (okresowe świadczenia pieniężne). Kwestia ,,rażących uchybień” nie jest niestety jednoznaczna i będzie oceniana każdorazowo w postępowaniu sądowym.

  • zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Właściciel nieruchomości obciążonej może także żądać w postępowaniu sądowym zniesienia służebności za wynagrodzeniem na rzecz uprawnionego z tytułu tej służebności, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest ona już niezbędna samemu uprawnionemu. ,,Zmiana stosunków” także podlega każdorazowo ocenie w postępowaniu sądowym.

  • zrzeczenie się służebności przez uprawnionego

Uprawniony z tytułu służebności może także zrzec się swojego prawa. Do skutecznego zrzeczenia się prawa wymagane jest co najmniej oświadczenie uprawnionego z podpisem notarialnie poświadczonym. Zrzeczenie się służebności może także być dokonane „przy okazji” dokonywania innej czynności notarialnej, w akcie notarialnym tę czynność dokumentującym.

Służebność mieszkania – obowiązek podatkowy

Ustanowienie nieodpłatnej służebności mieszkania jest opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn. Najbliższa rodzina, czyli tzw. grupa 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, jest zwolniona z tego podatku. Najbliższą rodziną zgodnie z ustawą są: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki itd.), wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie itd.), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha. Podatek od ustanowienia służebności przy dalszych krewnych zależy od stopnia pokrewieństwa pomiędzy darczyńcą a obdarowanym, choć z pewnością jest dość wysoki.

W zakresie podatku od spadków i darowizn zachęcam również do zapoznania się z moim wpisem Darowizna pieniędzy a zwolnienie z podatku.

Służebność mieszkania – wymagane dokumenty

Do ustanowienia służebności mieszkania wymagane są:

  • dane Stron umowy (tj. właściciela nieruchomości na której ustanawiana będzie służebność oraz osoby uprawnionej),
  • akt własności nieruchomości (akt notarialny na podstawie którego nastąpiło nabycie nieruchomości),
  • odpis skrócony aktu stanu cywilnego potwierdzający stopień pokrewieństwa pomiędzy osobą, która ustanawia prawo a uprawnionym (w celu zwolnienia z podatku).

W bardziej skomplikowanym stanie prawnym nieruchomości notariusz może poprosić o większą ilość dokumentów (np. w przypadku, gdy nieruchomość była odziedziczona potrzebne będzie ponadto zaświadczenie z urzędu skarbowego potwierdzające zgłoszenie i uregulowanie praw do spadku).

Przygotowanie aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie służebności mieszkania nie jest czasochłonne. Od momentu dostarczenia dokumentów zajmuje maksymalnie 1-2 dni robocze.


Joanna Maniszewska-Ejsmont – notariusz

W przypadku pytań zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią Notarialną.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *